ヒューリック
NAV倍率法 ／ 2026年12月期 第1四半期 決算短信ベース
Ticker:3003
基本情報
NAV倍率法について：
ヒューリックは東京23区を中心に約250件の賃貸物件を保有する不動産会社です。
帳簿上の純資産（BPS）から有価証券評価差額金（BS計上済）を控除し、
賃貸等不動産・販売用不動産・保有有価証券の含み益（税前）に任意の税率を適用して加算することで、
1株あたりNAV（解散価値）を算出します。現在株価と比較してNAV倍率で割安・割高を判定します。
現在株価（円）
年間配当金（円/株）
FY26予想: 67円
予想EPS（円）
FY26予想: 159.41円
発行済株式数（百万株）※自己株控除後
Q1'26末
NAV構成要素
帳簿上の純資産（BPS）
連結1株当たり純資産。Q1'26末: 1,197.03円（自己資本908,489百万円ベース）。
※日本基準のBPSにはその他有価証券評価差額金（税後）が含まれるため、下記で控除調整を行います。
※日本基準のBPSにはその他有価証券評価差額金（税後）が含まれるため、下記で控除調整を行います。
BPS（円）
Q1'26末 1株当たり純資産
―
その他有価証券評価差額金（億円）※BS税後額
Q1'26末 BS計上額 85,728百万円
非支配株主持分（NCI）補正
含み益は連結ベース（NCI分を含む）で開示されますが、親会社株式数で割って1株あたり値を算出するため、
非支配株主分の含み益も親株主に帰属するかのように過大計上される問題があります。
Q1'26末 NCI: 32,837百万円 / 純資産 941,401百万円 = NCI比率 3.49%。 Q1で SPC新規連結（合同会社浜風プロパティ・HistoRy合同会社）により NCI が +27% 急増しており、 補正なしだと NAV が 50〜70円/株 過大評価される可能性があります。
Q1'26末 NCI: 32,837百万円 / 純資産 941,401百万円 = NCI比率 3.49%。 Q1で SPC新規連結（合同会社浜風プロパティ・HistoRy合同会社）により NCI が +27% 急増しており、 補正なしだと NAV が 50〜70円/株 過大評価される可能性があります。
NCI比率（%）
32,837 ÷ 941,401（Q1'26末）
賃貸等不動産 含み益（固定資産）
賃貸等不動産の時価と簿価の差額。決算短信注記「賃貸等不動産関係」より算出。
FY25末値（Q1未更新）: 賃貸等不動産 含み益3,341億 + 混合使用不動産 含み益758億 = 合計約4,099億円。
※不動産は取得原価で計上されておりBPSに含み益は未反映のため、全額加算が正しい処理です。
FY25末値（Q1未更新）: 賃貸等不動産 含み益3,341億 + 混合使用不動産 含み益758億 = 合計約4,099億円。
※不動産は取得原価で計上されておりBPSに含み益は未反映のため、全額加算が正しい処理です。
賃貸等不動産 含み益（億円）
時価19,761億 − 簿価16,420億
混合使用不動産 含み益（億円）
時価2,845億 − 簿価2,086億
想定NOI利回り（%）※キャップレート感応度用
推奨: 3.0〜4.0%（東京オフィス基準）
販売用不動産 推定含み益（オプション）
販売用不動産・仕掛販売用不動産は時価開示がないため、簿価に対する想定含み益率で推定します。
Q1'26末: 販売用不動産 3,200億 + 仕掛販売用不動産 507億 = 合計3,707億円。
ヒューリックはバリューアッド型で売却益率10〜20%が一般的（FY26 Q1にも横浜MM・府中タワー等を売却）。
Q1'26末: 販売用不動産 3,200億 + 仕掛販売用不動産 507億 = 合計3,707億円。
ヒューリックはバリューアッド型で売却益率10〜20%が一般的（FY26 Q1にも横浜MM・府中タワー等を売却）。
販売用不動産 簿価合計（億円）
320,016 + 50,723 百万円
想定含み益率（%）
推奨: 5〜20%（保守: 10%）
保有有価証券 含み益
投資有価証券の含み益（税前推定）。Q1'26末 その他有価証券評価差額金（税後）857億円 → 税前推定 約1,225億円。
※BPSには評価差額金（税後）が既に含まれるため、BPSから控除後に任意税率で再加算します（二重計上回避）。
※BPSには評価差額金（税後）が既に含まれるため、BPSから控除後に任意税率で再加算します（二重計上回避）。
有価証券 含み益（億円）※税前
評価差額金857億÷(1−0.3)≒1,225億
持分法適用会社 含み益（オプション・任意入力）
持分法適用会社が保有する不動産の含み益。FY25末投資額 約2,651億円。
時価開示はないため任意入力。保守的には0、強気では投資額×10〜20%程度。
時価開示はないため任意入力。保守的には0、強気では投資額×10〜20%程度。
法人税率（含み益控除用）
含み益を実現した場合にかかる法人税等の実効税率。通常30%前後を使用。
法人税率（%）
推奨: 28〜33%
のれん控除（オプション）
NAVは解散価値を算出するものですが、清算時にのれんの回収は困難です。
保守的な評価を行う場合、のれん相当額をBPSから控除できます。
Q1'26末 のれん: 1,172億円（1株あたり約154円）。FY25末から90億円減。
⚠ 減損リスクシグナル：Q1'26にリソー教育グループの株価に応じた追加的なのれん償却 70億円（6,961百万円）を計上済。 残存のれんも追加償却・減損リスクあり。Q1'26のれん償却額 89億円（前年同期1,761百万円から+5倍）。
⚠ 減損リスクシグナル：Q1'26にリソー教育グループの株価に応じた追加的なのれん償却 70億円（6,961百万円）を計上済。 残存のれんも追加償却・減損リスクあり。Q1'26のれん償却額 89億円（前年同期1,761百万円から+5倍）。
判定結果
配当利回り
―
予想PER
―
PBR
―
| 構成要素 | 金額（億円） | 1株あたり（円） | 構成比 |
|---|
帳簿上の純資産（BPS） ―
(−) 有価証券評価差額金（BS税後額）/ 株 ―
= 調整後BPS ―
(+) 賃貸等不動産含み益（税後・親持分）/ 株 ―
(+) 有価証券含み益（税後・親持分）/ 株 ―
→ 狭義NAV
広義NAV per Share（解散価値+α）
広義NAV倍率（Price / NAV）
ディスカウント率 ―
判定基準（広義NAV倍率ベース）：
・NAV倍率 1.0倍超: 含み益を考慮してもプレミアム評価。成長期待が織り込まれている。
・NAV倍率 0.8〜1.0倍: 不動産株の適正レンジ（コングロマリット・ディスカウント考慮）。
・NAV倍率 0.6〜0.8倍: 含み益を考慮すると割安。
・NAV倍率 0.6倍以下: 激安水準（理論上は買収されるレベル）。
・NAV倍率 1.0倍超: 含み益を考慮してもプレミアム評価。成長期待が織り込まれている。
・NAV倍率 0.8〜1.0倍: 不動産株の適正レンジ（コングロマリット・ディスカウント考慮）。
・NAV倍率 0.6〜0.8倍: 含み益を考慮すると割安。
・NAV倍率 0.6倍以下: 激安水準（理論上は買収されるレベル）。
本ツールの対象範囲と限界：
・賃貸等不動産含み益はFY25末の値（Q1未更新）。次回更新は2026/12期通期決算（2027年2月頃）。
・販売用不動産含み益は推定値。実際の含み益は会社開示なし、過去の売却利益率10〜20%レンジを参考に設定。
・持分法適用会社（投資額 2,651億円）の含み益は任意入力。
・NCI補正: 含み益を一律NCI比率で按分する簡易処理。実際は SPC毎に NCI比率が異なるため、SPC保有不動産が多い場合は補正が過小になる可能性あり。
・営業投資有価証券（Q1'26末 1,494億円）は時価評価でBSに反映済のため別途加算不要。
・ホテル・保険・教育・電気事業等の継続価値（のれん除く）は別途SOTP法等で評価が必要。
・開発パイプライン（銀座・新宿・自由が丘等）の将来価値は織り込まれていません。
・本ツールはNAV単独判定。実投資判断ではDDM・PER・インプライドキャップレート等との併用を推奨。
・賃貸等不動産含み益はFY25末の値（Q1未更新）。次回更新は2026/12期通期決算（2027年2月頃）。
・販売用不動産含み益は推定値。実際の含み益は会社開示なし、過去の売却利益率10〜20%レンジを参考に設定。
・持分法適用会社（投資額 2,651億円）の含み益は任意入力。
・NCI補正: 含み益を一律NCI比率で按分する簡易処理。実際は SPC毎に NCI比率が異なるため、SPC保有不動産が多い場合は補正が過小になる可能性あり。
・営業投資有価証券（Q1'26末 1,494億円）は時価評価でBSに反映済のため別途加算不要。
・ホテル・保険・教育・電気事業等の継続価値（のれん除く）は別途SOTP法等で評価が必要。
・開発パイプライン（銀座・新宿・自由が丘等）の将来価値は織り込まれていません。
・本ツールはNAV単独判定。実投資判断ではDDM・PER・インプライドキャップレート等との併用を推奨。
不動産含み益 感応度分析（広義NAV）
賃貸等不動産＋販売用不動産含み益の同時変動（−50%〜+20%）によるNAVおよびNAV倍率への影響。
下方シナリオを延長してテールリスク（キャップレート急騰等）にも対応。
| 不動産含み益変動 | 不動産含み益計（億円） | NAV（円） | NAV倍率 | 判定 |
|---|
●
キャップレート感応度分析（賃貸等不動産）
想定NOI利回り（基準値: 3.5%）に対するキャップレート変動 → 時価変動 → 含み益変動 → NAVへの影響。
日銀利上げシナリオの主要リスク経路。+50bps程度の上昇でも含み益は大きく圧縮します。
日銀利上げシナリオの主要リスク経路。+50bps程度の上昇でも含み益は大きく圧縮します。
| Cap Rate変動 | 前提Cap Rate | 時価変動率 | 賃貸等含み益（億円） | NAV（円） | NAV倍率 |
|---|
※ 算式: 新時価 = 簿価 × (基準NOI / 新Cap Rate)。基準は時価/(時価-含み益) × 現NOI利回り から逆算。
混合使用不動産の含み益は変動率を比例適用。
▲含み益（減損圏）: 時価が簿価を下回る水準。実際にはこのレベルでは減損損失が発生し、BPS自体も下落するため、 表示NAVは下方の最小推定として参照してください。
▲含み益（減損圏）: 時価が簿価を下回る水準。実際にはこのレベルでは減損損失が発生し、BPS自体も下落するため、 表示NAVは下方の最小推定として参照してください。
法人税率 感応度分析
法人税率の変動によるNAVへの影響。含み益は入力値固定。
| 法人税率 | 含み益（税後・親持分・億円） | NAV（円） | NAV倍率 |
|---|
販売用不動産 含み益率 感応度分析
販売用不動産の想定含み益率（0%〜25%）によるNAV変動。賃貸等不動産・有価証券含み益は入力値固定。
| 含み益率 | 販売用不動産含み益（億円） | NAV（円） | NAV倍率 |
|---|